不動産の評価：土地の形状及び道路

土地の形状については、公図や地積測量図、実測図から照らし合わせながら、間口、奥行き、不整形地ではないかを確認することになります。

典型的には、４面の土地のうち道路が１面にしか面しておらず、奥行きが長すぎたりするという場合は利用効率が悪く評価が低くなると考えられます。この点、土地には奥行距離に応じて定める奥行価格補正率表に定める補正率を乗じて、土地の評価の修正を図ることになっています。

道路付けの状況というのは、道路との間に水路があったり、高低差があり面しているとは言いがたい場合などが挙げられます。

建築基準法では建物の敷地は幅員４メートル以上の道路に接している必要があり、その要件を満たさなければ新たな建物の建築は認められません。これを接道要件と呼んでいます。

古くからある市街地の場合は４メートル以下が珍しくありません。そこで、道路の中心線から水平距離で２メートル後退（セットバック）した線を道路の境界線と見なすことで、立て替えを可能としています。セットバックをすれば土地の面積は狭くなりますから評価が下がります。